부동산 경매라는 단어 많이 들어보셨죠? 최근들어 집값이 폭등하면서 내집마련하기가 너무 어려워졌어요. 그래서 많은 사람들이 부동산 경매에 관심을 가지고 있답니다. 저 역시도 마찬가지구요. 하지만 아직까지도 ‘경매’라고 하면 어렵고 위험하다는 인식이 강해요. 부동산 경매란 말 그대로 법원경매를 통해서 부동산을 구입하는 방법입니다. 최근 몇 년 사이에 부동산 시장이 과열되면서 많은 사람들이 부동산 투자에 관심을 가지고 있고, 실제로 수익을 내는 사람들도 많이 늘어났습니다. 하지만 대부분의 사람들은 정보 부족과 자금부족 등 여러가지 이유로 쉽게 접근하기 어려운 분야이기도 합니다. 그래서 이번 포스팅에서는 부동산 경매 초보자들을 위한 기초 지식 및 용어 정리를 해보겠습니다.
부동산 경매란?
부동산 경매란 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 채권자의 신청에 의해 법원이 채무자의 재산을 강제로 매각해서 빌려준 돈을 돌려받는 절차입니다. 쉽게 말해서 빚쟁이(채권자)가 국가(법원)에게 대신 빚 받아달라고 요청하는거죠. 이때 발생하는 모든 과정과 결과를 통틀어 부동산 경매라고 합니다.
부동산 경매 종류
부동산 경매에는 크게 두가지 종류가 있습니다. 첫번째는 임의경매이고, 두번째는 강제경매입니다. 먼저 임의경매는 담보권 실행 등을 위한 경매라고도 불리는데요, 이는 근저당권 같은 담보물권이 설정된 후에 진행되는 경매를 뜻합니다. 예를 들면 은행에서 대출을 받은 후 이자나 원금을 상환하지 않을 때 해당 물건을 경매에 넘기는 거죠. 반면 강제경매는 집행권원에 의한 경매라고도 하는데요, 이는 판결문이나 공정증서처럼 확정된 권리관계를 토대로 하는 경매를 말합니다. 즉, 소송을 통해 승소했을때 이를 근거로 경매를 진행하는 겁니다.
참여 방법
요즘은 인터넷 발달로 인해 직접 법원에 가지 않아도 온라인으로 입찰참여가 가능해졌습니다. 대법원 사이트인 온비드 홈페이지에 접속하면 누구나 손쉽게 경매물건 검색 및 입찰참가가 가능하답니다. 또한 스마트폰 어플로도 이용가능하니 언제 어디서든 편리하게 활용할 수 있겠죠?
하는 방법
먼저 입찰표를 작성해야하는데요, 이 때 주의사항으로는
- 입찰자용 수취증
- 도장
- 신분증
- 보증금 봉투
- 매수신청 보증금
이렇게 준비물이 필요합니다. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 10%이며, 수표 한 장으로 준비하면 됩니다. 다음으로 해당 물건지 관할법원 민사집행과에 가서 제출하면 되는데요, 이때 신분증과 도장(막도장 상관없음) 그리고 사건번호를 알아야합니다. 또한 대리인이 참여할 경우 위임장과 인감증명서가 필요합니다.
자세한 내용은 아래 링크를 참조하세요.
권리분석이란?
권리분석이란 등기부등본상의 권리관계를 분석해서 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 없는지 파악하는 과정입니다. 예를 들어 근저당권 설정 이후에 전입신고 된 임차인이 있다면 대항력이 없어서 배당받고 소멸하게 되고, 만약 말소기준권리 이전에 전입신고 되어있다면 대항력이 있어서 전액배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야합니다. 따라서 이러한 권리분석을 위해서는 반드시 등기부등본을 발급받아서 꼼꼼히 살펴봐야합니다.
명도란?
명도는 점유자와 이사협의를 해서 명도확인서와 인감증명서를 받고 인도명령 신청을 하면 끝납니다. 물론 협의가 원만히 되지 않는다면 강제집행 절차를 진행해야하지만, 실제로는 거의 발생하지 않습니다.
지금까지 부동산 경매 첫걸음에 대해 알아보았는데요, 처음엔 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있지만 차근차근 알아가다보면 어느새 전문가가 되어있을겁니다. 모두 부자되세요!
